三月下旬再次陷入瓶颈，" 小阳春 " 表现的极为短暂。在政策基调大转向的前提下，接下来的市场又将走向何方？

宏观暖风已至，土拍成晴雨表

  在经济运行压力下，房地产压舱石地位再一次明确，3 月 16 日，六部委发声稳定房地产，明确房产税延后，同时要促进房地产市场健康稳定发展、稳定预期、提振信心、化解房地产市场风险。这也表明在长期房住不炒下，短期救市亦迫在眉睫，政策风向迎来大转向。当前整体环境下，政策红利或许不会立即兑现，但接下来宁波一批次集中土拍，有望成后市晴雨表。     2022 年首批次集中供地将于 4 月 19 日出让。本次出让的 20 宗商品宅地中，包含 4 宗去年二批次流拍的土地，与去年相比，起始楼面价下降 10-20%，且住宅限价有所提高，给予开发商更大的利润空间，或利好成交。     规则层面，与 2021 年三批次集中供地基本相同，核心的三个变化对房企有利有弊：

1. 部分商住地块地价分计，部分地块最终以溢价成交的情况下，按住宅、商服起始总价为基数，按同比例溢价的原则进行分摊。这在一定程度上，降低了潜在的土地增值税风险。

2. 签订出让合同前补齐 20% 定金，需要最终按实际成交价格的 20% 缴纳定金，溢价地块须补缴差额。这对房企资金压力有一定影响，同时或也反映了当前土地财政的吃紧。

3. 实行钢结构装配式，部分地块除继续要求实行现房销售，按 " 定品质 " 要求出让外，还新增要求住宅单体实施钢结构装配式。这条规则核心考验的还是房企的成本管控能力，住宅品质提升仍是未来的大趋势。

新土拍规则变化的整体影响相对有限，预计仍以央企国企为主导，核心原因有以下四点：

①民企尚处于偿债高峰，国央企、港企反向重仓。近期释放的信息显示，包括保利置业、招商蛇口等在内的多家央企，在今年有增强拿地指标的调整；同时香港房企从去年末开始有反向重仓内地的迹象，网传宁波庆安地块的概念规划，可能由港企来落实。

②规则有所松动，但整体有利有弊，无明显让利。前文提到本次土拍起始地价的下调及个别规则的调整，会对拿地房企有所增益，但尚难以大幅提升民企的拿地信心。

③地块综合素质较一般，优质地块供应数量有限。预计本次土拍能够达到封顶楼面价的优质土地数量不多，也会导致对于民企的整体吸引力有限。

④销售端回暖程度有限，市场信心预期仍然不高。

从理性分析的角度来看，本次土拍大热的可能性较低，但宏观风向已出现实实在在的改变，在央企占主导地位之下，优质民企是否能再起波澜，或将成为接下来楼市的晴雨表，让我们共同拭目以待。