25日央行发布公告，明确新的房贷利率政策。我们综合各方观点，着重解读此次房贷政策调整重点需关注的4大问题。

央行明确，从10月8日起，也就是国庆长假之后，新发放的房贷，利率水平参照LPR确定。

其中，首套房贷利率不低于LPR，二套房贷利率不低于LPR加60个基点。（LPR，全称loan prime rate，贷款基础利率，指的是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。）

LPR每个月20日上午9:30公布，也就是每个月都可能会变。分1年期、5年期以上两个品种。房贷绝大多数都是5年期以上的。

8月20日首次公布的5年期以上LPR是4.85%，较基准利率低0.05%；加60个基点，也就是LPR＋0.6%，即5.45%，相当于现行基准利率上浮11%多点。

目前宁波首套房贷利率，一般为基准上浮15%，即5.635%；二套房贷利率，一般为基准上浮20%，即5.88%。

如果按央行最低限，即首套房贷不低于LPR、二套房贷不低于LPR加60个基点，那显然新房贷要优惠很多。

但央行说了，各地首套房、二套房贷的加点下限——也就是在LPR基础上最少要加多少个基点，由人民银行省一级分支机构根据当地房地产市场形势确定。只是二套房贷最低加点不能低于央行规定的60个基点。

然后，各家银行再根据省级确定的加点下限，结合各自的经营状况以及房贷申请人的个人征信等情况，来确定每笔房贷具体要加多少点。

人民银行省一级分支机构新的房贷利率政策，以及之后各家银行新的房贷利率政策，都还要等一段时间才能知道。

按照此前央行副行长的表态，房贷从参照基准利率变为参照LPR后，利率水平不下降。因此业内人士预测，短期内，首套房按LPR、二套房按LPR加60个基点，恐怕可能性不大；最终各家银行新放贷的加点下限，应该会在央行规定基础上再加一些。

另外要注意的是，央行明确，以后购房者可以和银行在合同中约定房贷利率重新定——最短可以“一年一定”，不过只能重新定LPR，加点不能变，一开始确定是LPR加多少个基点就一直是加多少个基点。

央行明确的是，2019年10月8日之前已经发放的房贷，以及虽还没发放但已经签订合同的房贷，利率仍按原合同约定执行。

宁波这边，这些年来房贷利率变动其实是比较大的。最低的，有基准利率打7折的，打8折、85折、9折、95折的也都有；高的，基准利率上浮5%—30%不等。

另外，老的房贷合同，一般都规定基准利率变动时房贷利率作相应调整，但打折或者上浮的比例是不变的。

因为新的贷款不再参照基准利率，如果基准利率以后不作调整了，那就意味着，老的房贷不会变了。

但分析人士认为，未来老的房贷合同应该也会逐步有序地切换定价标准，比如也参照LPR，只是原先定好的折扣或上浮幅度不变。

央行明确，公积金贷款利率暂不调整。目前，5年期以上的公积金贷款基准利率是3.25%、5年以下的为2.75%。

在宁波，首套房公积金贷款利率为基准利率，二套房为基准的1.1倍、即3.575%。

能申请到公积金贷款，显然比商贷优惠蛮多。只是，在房价大幅上涨后，宁波各地公积金贷款最高额度反而是调低的，一般人能贷到的公积金最高也就40万元，相比总房价，杯水车薪。

不像“70年产权”的住宅，首套房、二套房房贷利率会不一样，这些商业用房的购房贷款利率，央行明确，一律不得低于相应期限的LPR加60个基点。

业内人士估计，宁波各家银行新的房贷利率水平，还要过一些时间后才能明确。从目前各家银行的情况看，房贷额度紧张、放贷周期长，恐怕短时间内不会缓解。

是要在10月8日去申请参照LPR的新房贷利率，还是要赶在10月8日前去批到现行参照基准利率的房贷利率？购房者最好还是仔细去问问银行吧……