引言

受疫情影响，上半年部分产业链受到冲击、写字楼租赁市场整体活跃度较去年略有下滑。

在写字楼需求方面，部分企业扩张较去年更加谨慎，整体需求量下跌37%，市场去化率一般。

在客户需求方面，受多地疫情封控限制，外地客商需求呈下降趋势，上半年新设公司达52.3%，宁波本土企业依旧是市场需求的主要力量。

在产业类型方面，外贸物流、软件科技和商务服务三类产业的租赁成交占比，超总成交量的2/3。

此外，上半年因住宅调控和金融市场波动，大额投资资金涌入热门办公资产，写字楼销售市场成交总量暴涨，大宗交易破十万方，成交额破十亿元。

一、租赁市场分析

2022年上半年度宁波写字楼租赁市场量价齐跌

1、上半年写字楼市场需求量下跌37%

2022年上海、杭州、宁波突发疫情影响，对各行各业均造成了不同程度的冲击，深度影响写字楼市场和企业发展。受疫情原因，今年企业对于写字楼的租赁需求在短期内势必会更加谨慎，扩租和换租的需求均有所减少。

据沃德统计，今年上半年整体租赁市场需求为约52万㎡，同比下跌37%；总成交面积约14万㎡，成交率约27%。

2、租赁市场—区域需求对比

（一）从区域需求对比分析，南商和东部成交和需求旺盛，占60%以上；

（二）根据租金分析，整体租金两级分化严重，高品质楼宇日渐成熟，租金保持平稳；老大楼因设施老旧，停车规划不便等问题通过楼宇改造来提升品质，增长入驻率。

3、租赁市场—产业分析

根据产业分析，外贸物流、软件科技和商务服务三类产业占比超66%；

因港口优势及制造业扎实的基础下，外贸物流产业近三年成交递增，占比达27%；政策导向带动科技创新类企业需求量上涨，科技类上半年度占比22%；

4、租赁市场—产业分析

（一）从需求区域看，南商占比量达33%，海曙占比25%;

（二）从需求面积段分析，201-500㎡占46%,100㎡以下占比29%；

5、租赁市场—成交客户分析

（一）根据关注点分析，租金、地段和户型三类产业占比超50%；

（二）根据成交客户量分析，客户以新设公司为主，占比达52.3%；

二、租赁市场，四大区域解读

1、租赁市场—四大区域解读

（1）部分楼宇租金下调0.1-0.2元/㎡，高品质楼宇租金较稳定；

南商租金在1.4--2.2元/㎡/天。上半年受疫情影响，中小型企业影响较大，整体租金下调0.1-0.2元/㎡；

一期宁波商会、三期MC、嘉美、禾元大厦等楼宇整体品质较高，形象较好，租金相对稳定。

荣安、奥克斯、杉杉、中基、和博纳等楼宇产业较集中，上下游企业粘性高，入驻率和租金较平稳。

（2）品质对标一线城市，入驻率保持平稳，整体租金下调0.05-0.1元/㎡；

东部租金在2.0--3.7元/㎡/天。上半年租赁客户整体偏谨慎，各行业客户看房量减少，导致成交率较去年同期有所下降。各业主为吸引客户成交，租金略有下调，整体入驻率保持稳定。

东部作为城市新核心，整体楼宇品质对标一线城市；区域内国际会展中心、国际航运中心、国际金融中心三大产业集聚效应日益显现，对相关产业链及外来产业龙头有较强的吸引力。

（3）入驻率下跌5%，部分楼宇租金下跌0.1-0.2元/㎡，工业互联网产业蓄势

海曙租金在1.3-3.15元/㎡/天，租金跨度明显；近期受疫情影响，部分企业退租和缩减办公面积，致使片区内楼宇空置率上涨，但因海曙有着独特的地理位置和成熟的商务配套，片区租金保持稳定，部分楼宇租金略有下调。

海曙在环高铁商务区布局新产业，以工业互联网为产业核心的甬水桥科创中心将于下半年入市，通过高铁带动，产业虹吸效应将吸纳本地及长三角相关企业入驻。

（4）整体租金保持稳定，入驻率略有下跌，新兴园区产业优势明显

江北租金在1.2-3.8元/㎡/天；湾头板块靠近三江口，以绿地中心等中高端楼宇为主，租金在1.8-3.3元/㎡/天。

前洋经济开发区租金在1.2-1.6元/㎡，园区内以跨境电商、外贸、科技类企业为主。

江北高新科技产业园位于慈城，整体租金处于低位，园区以光电科技、高新制造等产业为主，对入驻企业有较大的租金及税收补助政策。

三、租赁市场，未来供应

2022年下半年鄞州南部商务区和东部新城、江北区文创港和电商园区等将成为供应最集中区域。

南部商务区三期：城投大厦、浙东大厦等；

东部新城：嘉宸中心、NFCC、华骏中心、申洲大厦等；

江北：文创甬江城、绿地u+未来中心二期、宁波银行金融科技产业园等；

综上所述，上半年宁波写字楼市场受外部因素影响较大，根据沃德不完全统计，写字楼平均租金降幅约0.1-0.2元/㎡，平均入驻率下跌3%左右，整体呈下行趋势。

展望2022下半年，随着政府“47条”纾困助企和“16条”稳经济政策的先后出台，企业信心持续增强，压抑的租赁需求将逐步释放，预计下半年写字楼租赁市场将呈现谨慎乐观或小步上扬的态势。

同时，面对严峻的经济形式，写字楼市场不再局限于物理空间的品质和普通的配套服务，更注重科技创新以及产业环境所带来的附加效应，包括降本增效、数字化应用等。

例如南部商务区三期新项目、东部新城的国际时尚创意中心、海曙区甬水桥科创中心、文创甬江城和江北高新技术产业园等一批新兴产业楼宇，受到上下游企业的广泛关注。

宁波拥有制造业扎实的产业基础，政府注重创新型、科技型企业培育与扶持，并出台了系列政策；无论对本地以及外来企业都将产生比较好的虹吸效应，助推宁波的产业升级和企业更多的发展机会。