下半年市场，高端改善住宅谁能独树一帜?
发布时间: 2022-07-28
01
宁波的改善势头，如今愈发强劲。
翻一翻近几年的数据，可以明显感觉到，宁波市场上2022年的纯粹改善需求（建筑面积达到140㎡以上）比重较前几年大大增加。尤其是140-230㎡户型段占比达到18%，扩围显著。
作为楼市供给的基础，近两年土地出让方面也发生了不少变化。
2021年上半年共成交38宗宅地，其中25宗地块拍至封顶价，12次刷新了板块楼面价新高；
2022年上半年虽然土地成交总建面超过了去年，但是核心区域的土地却屈指可数，除了东部新城的1宗独苗地块，以封顶价30126元/㎡位列目前的成交最高价之外，底价成交的比重占到近一半。
主城核心的土地供应数量稀缺，加上楼市政策的调整，开发商拿到优质的核心地块之后，自然会更倾向于选择开发面积较大的改善或是高端产品，扩大了改善市场的供应面。
而且针对二胎、三孩家庭购房政策的松动，LPR的多次下调等等也促进了有大面积改善换房需求的家庭出手。
无论是供应面还是需求面，都青睐于“核心区”、“大户型”改善，接下来的市场上，预计高端改善依然会成为实力购房者选择的关键词。
02
论及产品方面，改善市场对生活舒适度的追求依然是主旋律。
改需追求的是性价比和总价是否在自己承受范围内，而改善的目的是追求更好的产品。
毕竟这一群体已经不是第一次买房，也不缺房子，所以首先得符合自己生活进阶的需求，有的时候看一看房，喜欢上了就买了，这就是改善群体的购房姿势。
那么纵览宁波各区域，高端家庭的改善换房到底是不是那么容易呢？
在真改善市场的battle，都是实打实的品质为王。真正的“改善”型住宅，不是拿小户型换大户型这么简单的事，进入“改善”门槛最起码要做到大牌开发商、户型尺度、配套完善、生态宜居、高端物业等基本条件。
比如前段时间关注度比较高的江皓府项目，无论是江万出品的招牌、185-208㎡的尺度、长丰板块的醇熟配套、奉化江景带来的生态享受和江万出挑的物业服务，都契合了上述条件，因此吸引了不少高端购买力。
目前宁波核心区市场上在售的整盘140㎡以上的纯粹改善项目，也只有江皓府一根独苗，后期即将入市的大概预计有4个，而且都在鄞州区范围内。
三里江印·双玺 ——208㎡&88套 | 宁波首个定品质楼盘
项目地址：中山东路与彩虹北路交叉口
总户数：88、装修: 全装修
参考均价：备案均价约36900元/㎡
主力户型：建面约208㎡大平层
三里江印·双玺由招商和鄞开联袂打造，头顶“宁波首个定品质项目”的光环，可以说是将纯粹高端改善贯彻到底。
临近三江口，区位条件优越。在这样寸土寸金的地段，打造的户型为清一色的208㎡大平层，有且仅有88个席位，这款千万级的豪宅颇有种限量版高定的意思。
老江东核心的配套成熟度无需赘述，项目还规划了2栋4F的商业+1栋写字楼，或许又将成为一代标杆。
伟星·玉堰珑印府——伟星甬城首秀 | 公园板块新盘的最后一场入场券
项目地址：鄞县大道与它山堰路交汇处（惠风书院北侧）
总户数：440、装修: 全装修
参考均价：毛坯限价均价37400元/㎡
主力户型：建面约158-232㎡高层
伟星·玉堰珑印府位于惠风书院北侧，也被称为鄞州公园最后一块拼图。仅仅是“公园板块”四个字，就足以体现其区位、配套、生态环境的优越性。
作为伟星的宁波首作，在户型尺度上从158㎡起步，158-232㎡的产品段也是直接瞄准了高端改善购买力。
时这也是伟星首入宁波之作，其在大本营中所打造的项目深受好评，目前展厅已经开放，户型面积为158-232平，共440户，毛坯限价37400元/㎡。
保亿钟公庙项目——鄞州核心清一色180产品| 直线距离地铁8号线约900米
项目地址：该地块位于鄞州区钟公庙地段，东至保余路，南至后庙路，西至保丰路，北至嵩江西路。
建筑面积：约5.02万平、总户数：暂无、装修: 全装修
参考均价：毛坯限价均价36100元/㎡
主力户型：建面约180㎡高层
保亿不是房企新面孔，不过这一次也是首进鄞州核心区。从区位上看，保亿钟公庙项目能享受鄞州中心的各种配套，而且与长丰和鄞州公园板块都近在咫尺，天然具有打造高端项目的底盘。
从效果图看，有6幢24-25F高层，整个社区的面积不算很大，比较静谧。据了解，项目规划打造清一色建面约180㎡户型产品，两梯两户，层高约3.1m，首层架空层高达约5.1米，在建筑成本这一方面，保亿还是舍得花钱的。
雅戈尔东部新城项目——价格或突破5w | 一线临明湖定品质地块
地处稀缺程度超高的东部新城核心地段，雅戈尔地块有很多与生俱来的标签。
