昨天，宁波晚报官方微信一条有关宁波试点二手房交易“带押过户”的推文，引发广泛关注，阅读量已10万+——

据本土南天房产方面的统计，目前宁波二手房市场上挂售的二手住房中大概60%是房东贷款没结清的。“带押过户”的实现，显然直接利好二手房东。

同时，按一直以来宁波二手房交易的惯例，买家的首付款通常是先付给房东，房东会拿去提前还贷，这里面就有一个风险——万一房东在外面有债务，刚结清贷款房子就被债主申请司法查封了，那买家就可能“钱房两空”。现在“带押过户”就可以避免这种风险。

来自不动产登记中心方面的消息说，只要房子的抵押权人也就是银行方面同意（这里只指住房按揭贷款的抵押权），全市范围内的二手住房完成“带押过户”登记手续，都不是问题。

那么，目前宁波有哪些银行已经在开展“带押过户”业务了？在办理“带押过户”过程中，二手房买卖双方需要注意哪些问题？

宁波晚报记者今天咨询了宁波市不动产登记中心、房产中介机构、银行等，得到如下信息，大家仔细看下去……

01

据房产中介机构反映，目前工行、农行、建行、宁波银行等银行，都已经有成功办妥的二手房“带押过户”业务的案例。

其他银行能否办理此项业务，还需二手房买卖双方咨询银行。

除了类型最多的二手房东有未结清的按揭、买家需办按揭这种情况，房东无按揭贷款但有抵押贷款的情况，像南天房产也有过成功办理的例子，只是手续会复杂一点。

另外，如买家的按揭贷款金额小于房东未结清按揭贷款金额（比如买家按揭50万元、房东则还有100万元按揭没还清），以及房东有按揭、买家付全款的情况，房产中介机构也已有“带押过户”成功案例。

但不是所有的二手房交易都可以“带押过户”。

需要特别注意的是，目前各大房产中介机构成功办理的“带押过户”业务，要么是二手房买卖双方的按揭贷款是在同一家银行的同一个网点的（即抵押权人是同一个），要么是在同一家银行的不同网点的（不是同一个抵押权人），跨银行的成功案例还没有——比如房东按揭贷款在工行、买家按揭贷款要办在建行这种的。

另外需要特别注意的是，因为“带押过户”可以不用买家先付首付款给房东用于提前还贷，出于交易安全考虑，目前房产中介机构在办理“带押过户”业务时候，一般都要求买卖双方办交易资金监管。

还有，买卖双方是公积金贷款的，包括组合贷款，目前暂无法办理“带押过户”。

此外，如果需要按揭贷款的二手房买家征信等有问题、批不出按揭，这意味着“带押过户”的基础就不存在了，银行方面也不会同意“带押过户”。

所以，一笔二手房交易能否办“带押过户”，事先还应去银行咨询清楚。

02

我们请宁波市不动产登记中心方面，就网友问得比较多的“带押过户”业务相关问题，作了权威解答，列示如下，供有需要的同学参考。

“带押过户”中的买方，还要付首付吗？首付需要多少？还是全部贷款？——不动产登记中心推进的是流程上的改革，并不涉及银行首付、利率等内容。即是把二手房过户还贷抵押等几个环节尽量进行整合，缩短几个手续之间的空档期，让卖方不需要先借钱还贷，方便群众。办理“带押过户”业务，银行方面从安全角度考虑，一般会要求对首付款进行资金监管。

办理过程中，如果卖方和买方的贷款金额不同怎么办？比如卖方房子贷款是80万，而买方只能贷款50万，这种情况下，是否能“带押过户”？——这种情况不同的银行有不同的规定，一般需要满足买方按揭金额>卖方贷款余额，如果是同一家银行网点机构，可以实现“带押过户”。

“带押过户”模式，利息按原利息还是现在新的利息？——带抵过户实际上是注销一个老的抵押权（即卖方按揭贷款）、开启一个新的抵押权（即买方按揭贷款），所以新设的抵押权是以银行最新政策为准，具体利率按照新的抵押贷款合同利率计算，跟卖方原按揭贷款利率没关系。

“带押过户”是宁波某个不动产办理点实施，还是整个宁波市都实施通办了呢？如果我想办理，具体可以到哪几个不动产登记中心可以去办？——目前主要在市登记中心进行试点，未实现通办。具体是否可以办理，建议先电话咨询属地不动产登记中心。

目前银行同意“带押过户”的要求是什么？办理所需资料有哪些？——由于目前还在试点推进过程中，具体可以咨询申请贷款的有关银行。

房东还剩50万的贷款，然后“带押过户”，注销了原来的抵押权，这个时候房东首付肯定拿到了，但是抵押还没来得及办，然后跑了……房子还没过户。那买家怎么办？——“带押过户”采用的“存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记”或“存量房转移登记+抵押权变更登记”同步办理的模式，可以有效避免以上交易风险。

“带押过户”后，卖方未还清的贷款由谁继续向银行还款？——“带押过户”办理成功后，由买进方向银行进行还款