新房市场可以送车位、送物业费，促销手段层出不穷，相比二手房市场来说手段略显“单薄”，似乎只有降价降价再降价了。11月二手房成交量止跌上涨多半源于以价换量，价格依旧“高高挂起”的二手房多数是“0”战绩。以价换量的方式虽有效可行，但并非所有人都能狠得下心来，“放血”让利卖房。之前在朋友圈看到，一套锦地水岸的二手房以单价27854元/㎡的价格，总价580万低价出售。
要知道这可是镇安小学+宁波七中的学区房，小区挂牌均价在35444元/㎡。据小区挂牌房源来看，学区的傲人头衔使得几乎多数房源都在3.2万+/㎡的价格水平，4万+/㎡更是不少，相比来说这个价格确实是十分诱人。据了解，这套房源是因为房东急需用钱，又加上是208㎡左右的大户型，所以降价幅度大。据贝壳找房数据显示，年初小区成交了一套相似面积的房源，成交总价650万，均价31247元/㎡，而房东急售只要580万，折合单价27854元/㎡，前后价差70万（排除房源楼层、装修、户型等价格因素，依旧存在降价空间），房东可以说是大出血。
二手房成交量止跌上升，稍有回暖，但是量在回暖的同时是以降价为代价锦地水岸位于鄞州白鹤，三江口以南，地理位置相当优越，城市配套完善，小区旁边还有镇安菜市场、三江超市、水果店等，生活便利的同时还能俯瞰一线江景。镇安小学+宁波七中的学区固然很有吸引力，但小区正在出售的房源近33套，多数还是高于挂牌均价，看不到丝毫降价的“诚意”，买方也是心有余而力不足，故90天内并无成交。同属该学区的还有日月星城，一样无成交。带着“江东实验小学（即四眼碶小学）+宁波七中”学区组合光环的学区房也不少，但成交情况也不尽如人意。金宝小区倒是有所成交，但是90天内也仅1套，为一套2室1厅约65平的房源，总成交价220万，折合成单价33624元/㎡，远低于小区挂牌均价。而上一次同面积段房源成交均价在4.2万+/㎡，价差近9000元/㎡。
其他多是近期之内没有成交，相对来说名江新都、丽江新都、晶华名园、天水华都和新河明珠等大面积段房源成交会更难。海曙外国语学校学区房青林湾90天内成交2套，其中1套3室2厅约125平的房源成交总价421万，折合成单价33419元/㎡。
积的房源成交价是466万，折合成单价36961元/㎡，跌幅近3500元/㎡。
无独有偶，堇山小学+鄞州实验中学学区南苑国际成交也是寥寥，最新成交的1套约47平的1室1厅成交总价200万，折合成单价42035元/㎡。近一年来其相似户型面积是以268万成交，约56327元/㎡，有近14000元/㎡的价差，令人叹为观止。
虽说装修、楼层、户型朝向等都会对二手房的成交价造成影响，青林湾的价差或许可以被忽略，但是具体到金宝小区和南苑国际，近9千/㎡和1.4万/㎡的跌幅足以说明降价是真实存在的。当二手房褪去学区这一层外衣时，学区房抛开学区这一优势之后，浮于表面的还是房子的实用问题，房子最终还是要住得舒适更好。买哪里的房子，就能就近上哪里的学校，学区房便应运而生。当房子和学校资源无形之中捆绑后，名校周边学区房价一路水涨船高，教育也成为了财富游戏的“密码”。可以说天下望子成龙、望女成凤的家长皆苦“学区房”久矣。所谓地段诚可贵，学区价更高，而针对学区房出台的一系列政策则是打压了学区房甚嚣尘上的“气焰”。教师轮岗之后，名校的师资流动起来，避免优质资源聚拢形成教育高地，进而缩小各校之间的文化软实力差距，打破垄断壁垒。如此一来，扎堆学区房的意义就不大了。学区划片或者多校划片是针对学位不足的问题，当一个学区房不再是一对一学校，而是一对多所小学初中时，则是根据学校的生源紧缺情况进行划分。即便是买了学区房，也不一定入学名校，也有可能划片至普通学校，学区房充满了不确定性。热门二手学区房指导价的出台成为掐住其顺利流通的命门，而学区划片、教师轮岗等举措无疑是精准打击了学区房的价值。虽然教育资源质量上的不均难以短时间消除，可学校数量的增加也能解一时之急，对于教学资源稀缺的地方来说没有何谈改进提高。2021年年初时宁波市政府曾发布《2021政府工作报告目标任务责任分解的通知》，为了保障教育需求，其中提到确定将新改（扩）建50所中小学和幼儿园，其中竣工35所，建筑面积共38万平方米，建成后新增学位2.5万个。
可以看到，鄞州以9所遥遥领先，在迅猛扩张与焕新老城区之时依旧不落教育，其次是奉化7所，海曙6所的建设任务。基本是各区域都涉及覆盖到了，是实打实的利好，待未来建设完成之后投入使用，将会为众多家长提供更多新选择。数量有所增加，能够缓解学位紧张和弥补学区缺失，在此基础上，提高未来教育质量才是切实保障和真正教育利好。“老破小”能够在市场上屹立不倒，大多无非是由于优异的地段、拔尖的学区等。学区房买的不是房子本身，而是优质学校的“入场券”，真正有价值的在于资源本身，所以一旦学区房的神圣光环被摘下时，跌落神坛价值贬值是必然的结局，真正居住价值拔尖的房源不缺自然流通的市场。“教师轮岗”、“学区划片”等措施不过是缓解教育资源不均衡的阶段性补充措施，只有不断扩大优质教育资源覆盖面，大力推进义务教育均衡发展，缩小学校间的资源差距，教育才会在机会公平的前提下发挥最大的价值。希望未来教育资源达到均衡时，不再唯“名校”第一，终有一日学区房也许不再成为掣肘房价的工具。
